앞으로 공적 보증에 의한 저리의 자금조달 길이 열려 준공 미분양 아파트의 임대 활용 후 판매가 쉬워지고, 분양시장 상황에 따라 건설사들이 분양시기를 탄력적으로 조절할 수 있게 된다.

또 자신이 임차한 집이 이른 바 ‘깡통전세’가 되더라도 보증금을 떼일 걱정이 사라진다.

국토교통부는 7·24 주택공급 조절방안의 일환으로 대한주택보증, 금융기관, 주택협회 등과의 협의를 거쳐 이 같은 내용의 세부방안을 확정해 10일부터 시행한다고 밝혔다.

우선 건설업체 대상으로 ‘전세보증금 반환보증’과 ‘모기지 보증’을 도입한다.

전세보증금 반환보증은 건설업체 부도 등으로부터 전세보증금을 안전하게 보호하는 보증이다.

국토부는 임차인이 안심하고 임대계약을 맺을 수 있어 신인도가 낮은 업체나 준공 미분양을 담보로 일부 대출을 받은 업체도 쉽게 임차인을 구할 수 있다고 설명했다.

모기지 보증은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설업체에 한해 발급된다. 시중은행의 미분양 아파트 담보대출에 대해 대한주택보증이 보증하므로 차입금리가 4~5%대로 크게 낮아진다.

두 보증을 동시에 이용할 경우 건설사는 분양가의 최대 70~80%(시세 대비 최대 90%)를 연 2%대의 저리로 조달할 수 있다.

유동성 압박에 쫓겨 무리한 처분에 나서기 보다는 준공 미분양을 전세로 활용하면서 처분시기를 조절할 것으로 보인다.

이렇게 되면 전세 공급이 확대돼 가을 이사철 전세난 완화에 도움이 됨은 물론 건설사도 분양시장에 맞춰 판매시기를 조절할 수 있다.

세 들어 살고 있는 주택이 이른바 ‘깡통전세’가 되어 보증금을 떼일까 걱정하는 세입자나 담보대출이 있어 세입자를 구하기 어려운 하우스 푸어라면 정부가 이번에 내놓는 개인 임차인용 전세금반환보증을 눈여겨 볼만하다.

1억원 보증금 기준, 월 약 1만6000원(연 0.197%)의 보증료만 부담하면 대한주택보증이 전세금 반환을 보증하기 때문이다.

전세금 반환보증은 아파트 뿐만 아니라 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔도 모두 발급받을 수 있으나, 전세보증금이 수도권 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하로 제한하고 있다.

보증한도도 아파트는 주택가액의 90%까지, 주택 유형에 따라 기타는 70~80%까지다.

또 분양물량 일부를 공정률 80%이후 후분양으로 전환하는 조건으로 분양가의 50∼60%까지 저리 자금(연 4~5%)을 조달할 수 있도록 지원하는 후분양 대출보증 도입도 주목된다.

지금까지 건설업체는 선분양을 통한 자금조달 외에 마땅한 자금조달 수단이 없었기 때문에 분양시장이 침체돼도 밀어내기식 분양에 나설 수밖에 없었다.

하지만 이 제도를 통해 선분양 시점에 주택경기가 침체되면 건설사들은 후분양 대출보증 제도를 통해 자금을 조달하고, 분양시기를 탄력적으로 조절할 수 있을 것으로 보인다.

또 선분양시 받아야 하는 분양보증에 대한 분양성 평가를 강화하고 보증료 차등폭도 확대된다.

분양성 평가비중을 30 → 45% 상향 조정하는 한편 자산 및 매출액 3000억 이상 상장업체에 대해 분양성 평가를 면제하던 것도 폐지한다.

국토부 관계자는 “이번 조치로 당면한 가을 이사철 전세난 완화와 세입자 보호 강화는 물론 단기 수급불균형에 대응할 수 있는 새로운 길이 열려 주택시장 안정에도 크게 기여할 것”이라고 말했다.

/이충원기자